วันที่ 9 ธันวาคม 2563 ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ กฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การจัดทำบัญชีราคาประเมิน ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง และแผนที่ประกอบการประเมินราคาที่ดิน พ.ศ. 2563
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 4 วรรคหนึ่ง มาตรา 18 วรรคสอง และมาตรา 27 (1) แห่งพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงการคลังออกกฎกระทรวงไว้ ดังต่อไปนี้
ข้อ 1 ในกฎกระทรวงนี้
“ข้อมูลราคาตลาด ” หมายความว่า ข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินที่เกิดขึ้นตามปกติในท้องตลาด โดยเป็นข้อมูลที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือข้อมูลที่เกิดขึ้นตามกิจกรรมที่ปรากฏตามสภาวะตลาด เพื่อนำมาใช้วิเคราะห์หรือเปรียบเทียบราคาประเมินที่ดิน เช่น ข้อมูลราคาซื้อขายจดทะเบียน ข้อมูลราคาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อมูลเสนอขาย ข้อมูลสอบทาน ข้อมูลค่าเช่า
“วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยนำข้อมูล ราคาตลาดของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมาเปรียบเทียบกัน หรือใช้ข้อมูลตัวแทนของที่ดินเป็นข้อมูล ราคาตลาด และอาจนำปัจจัยที่สำคัญต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินมาวิเคราะห์เพื่อกำหนด ราคาประเมินที่ดินนั้น
“วิธีรายได้” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ โดยพิจารณาจากศักยภาพในการสร้างรายได้ของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษนั้น แปลงมาเป็นมูลค่า โดยใช้วิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method ) ซึ่งเป็น การประมาณการจากรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น หรือวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Method) ซึ่งเป็นการประมาณการรายได้สุทธิจากทรัพย์สินในอนาคต ตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน และคิดลดกลับเป็นมูลค่าปัจจุบัน
“วิธีต้นทุน” หมายความว่า วิธีการประเมินราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ โดยพิจารณาจากผลรวมของมูลค่าที่ดินและมูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษซึ่งหักค่าเสื่อมราคา สิ่งปลูกสร้างแล้ว โดยการประเมินราคาที่ดินให้ใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษอาจใช้วิธีการเปรียบเทียบจากอาคารลักษณะเดียวกัน (Comparative Unit Method ) วิธีคิดต้นทุนแบบแยกส่วน (Unit - in - Place Method ) หรือวิธีการถอดปริมาณงาน ก่อสร้าง (Quantity Survey Method )
“หน่วยที่ดิน ” หมายความว่า ที่ดินในบริเวณเดียวกัน ซึ่งประกอบด้วยปัจจัยต่างๆ ที่มีผลทำให้ราคาที่ดินนั้นแตกต่างกันน้อยที่สุด ได้แก่ ทางหลวง ถนน ซอย ทะเล แม่น้ำ คลอง หมู่บ้าน จัดสรร หรือลักษณะทางกายภาพอื่น ที่ใช้แสดงให้ทราบถึงตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน
“ตารางปริมาณงานก่อสร้าง” หมายความว่า ตารางแสดงประมาณการค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง ประกอบด้วย ปริมาณวัสดุก่อสร้างและค่าจ้างแรงงาน ตามแบบมาตรฐาน สิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการกำหนด
“ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อสร้าง ” หมายความว่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อสร้าง ที่คณะกรรมการราคากลางและขึ้นทะเบียนผู้ประกอบการตามกฎหมายว่าด้วยการจัดซื้อจัดจ้างและการบริหารพัสดุภาครัฐกำหนดขึ้นตามหลักเกณฑ์การคำนวณราคากลางงานก่อสร้าง
“แบบมาตรฐานสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า แบบแปลนของสิ่งปลูกสร้างตามแต่ละประเภท ที่คณะกรรมการกำหนด ประกอบด้วย แบบการก่อสร้าง แปลนพื้น รูปด้าน รูปตัด ผังหลังคา และเอกสารอื่น ๆ เท่าที่จำเป็นที่จะนำไปใช้เป็นแนวทางการก่อสร้างได้ตรงตามแบบการก่อสร้างนั้น
“บัญชีเทียบเคียงสิ่งปลูกสร้าง ” หมายความว่า บัญชีที่กำหนดขึ้นเพื่อให้พนักงานประเมิน ตามกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถใช้ในการกำหนดราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างหรือ สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษที่ไม่มีราคาประเมิน โดยพิจารณาจากลักษณะของโครงสร้างอาคาร ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการกำหนด
“ค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้าง” หมายความว่า การเสื่อมค่าอันเนื่องมาจากอายุการก่อสร้างของสิ่งปลูกสร้าง โดยคิดหักเป็นร้อยละต่อปี ตามประเภทของสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ
“สิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะพิเศษ ” หมายความว่า สิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่และมีลักษณะ การใช้เพื่อกิจการเฉพาะอย่าง ซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ได้
“องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น” หมายความว่า เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นตามที่มีกฎหมายจัดตั้ง แต่ไม่หมายความรวมถึงองค์การบริหารส่วนจังหวัด
หมวด 1 การประเมินราคาที่ดิน
ข้อ 2 ให้คณะกรรมการประจฎจังหวัดประกาศกำหนดพื้นที่และกำหนดระยะเวลาที่จะดำเนินการสำรวจที่ดิน และจัดให้มีการสำรวจสภาพที่ดินในพื้นที่ที่จะกำหนดราคาประเมิน รวมทั้งสืบหาราคาตลาดของที่ดินที่จะกำหนดราคาประเมินและที่ดินที่ใช้ในการเปรียบเทียบเพื่อให้ได้ข้อมูลตามที่คณะกรรมการกำหนด โดยอย่างน้อยต้องประกอบด้วยรายละเอียด ดังต่อไปนี้
(1) ตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน
(2) ลักษณะรูปแปลงที่ดิน
(3) การใช้ประโยชน์ที่ดิน
(4) สภาพแวดล้อม
